Voy a construir en mi predio, necesito algún permiso?

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Esta es una de las dudas más frecuentes que se presentan cuando nuestros clientes quieren realizar una construcción o modificación en un bien inmueble.

Las personas o empresas que se encuentran en el gremio de la construcción saben que la respuesta absoluta es SÍ. Sin embargo, la mayoría de las personas no lo saben y proceden a realizar sus construcciones o demoliciones sin esta autorización o, en algunos casos, obtienen la licencia de construcción pero construyen algo diferente a lo que se aprobó en ella, lo cual les genera graves consecuencias que afectan considerablemente su patrimonio económico y su tranquilidad.

Las licencias de construcción son obligatorias para quienes van a construir o demoler y su obligatoriedad emana del Decreto 1077 de 2015 (y sus modificaciones), por medio del cual se expide el Decreto Reglamentario Único del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio. La definición legal de licencia de construcción, es la siguiente:

ARTÍCULO 2.2.6.1.1.7 Licencia de construcción y sus modalidades. Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación. Son modalidades de la licencia de construcción las siguientes:

1. Obra Nueva

Es la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos no construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total.

 

2. Ampliación

Es la autorización para incrementar el área construida de una edificación existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar. La edificación que incremente el área construida podrá aprobarse adosada o aislada de la construcción existente, pero en todo caso, la sumatoria de ambas debe circunscribirse al potencial de construcción permitido para el predio o predios objeto de la licencia según lo definido en las normas urbanísticas.

 

3. Adecuación

Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando la permanencia total o parcial del inmueble original.

 

4. Modificación

Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.

 

5. Restauración

Es la autorización para adelantar las obras tendientes a recuperar y adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores estéticos, históricos y simbólicos. Se fundamenta en el respeto por su integridad y autenticidad. Esta modalidad de licencia incluirá las liberaciones o demoliciones parciales de agregados de los bienes de interés cultural aprobadas por parte de la autoridad competente en los anteproyectos que autoricen su intervención.

 

6. Reforzamiento Estructural

Es la autorización para intervenir o reforzar la estructura de uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad sismo resistente de acuerdo con los requisitos de la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento colombiano de construcción sismo resistente y la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

 

7. Demolición

Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios y deberá concederse de manera simultánea con cualquiera otra modalidad de licencia de construcción.

 

8. Reconstrucción

Es la autorización que se otorga para volver a construir edificaciones que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que fueron afectadas por la ocurrencia de algún siniestro. Esta modalidad de licencia se limitará a autorizar la reconstrucción de la edificación en las mismas condiciones aprobadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones.

 

9. Cerramiento

Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

La no obtención de la respectiva licencia de construcción antes de la realización de la obra, o el construir de manera diferente a lo que realmente se aprobó en ella, lo hará incurrir en una infracción al régimen urbanístico, consagrada en el código de policía, acarreando sanciones que van desde el cerramiento de la obra hasta la demolición de lo construido, y multas que oscilan entre los 5 y los 25 salarios mínimos legales mensuales vigentes, dependiendo del estrato y del tipo de infracción.

Recuerde que el valor de la multa es por metro cuadrado de construcción bajo cubierta, así que el monto de ésta se multiplicará por los metros cuadrados de construcción sin licencia.

Si está pensando en construir o realizar algunas obras internas para modificarlo es necesario contar con la asesoría de expertos que definan la modalidad de licencia que se ajusta al proyecto, los documentos requeridos para radicar la solicitud, y que los acompañe o represente en todo el trámite de la solicitud de licencia.

En IZUCASA nos interesa que los proyectos urbanísticos de nuestros clientes no corran riesgos innecesarios y por eso los acompañamos desde la solicitud de licencia, así como en los posibles procesos de interposición de multas o sanciones por la infracción al régimen urbanístico.

___________________

IRINA CABRERA SÁNCHEZ

ABOGADA. UNIVERSIDAD EXTERNADO DE COLOMBIA / MÁSTER EN GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA, UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE CATALUÑA

izucasa@gmail.com

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